Die seit dem 01.01.2009 in Kraft getretene Änderungen der Heizkostenverordnung (HeizkV) haben signifikante Neuerungen mit sich gebracht, die für Abrechnungszeiträume gelten, die ab dem Datum des Inkrafttretens beginnen. Gerade für Wohnungseigentümer, Vermieter und Mieter sind diese Neuordnungen interessant, da sie zum einen Risiken, zum anderen aber auch Vorteile mit sich bringen.


Neuer Verteilerschlüssel bei der Heizkostenabrechnung

Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, die Heizkosten nach einem in der HeizkV vorgeschriebenem Schlüssel abzurechnen, der sie prozentual in Verbrauchskosten und Grundkosten aufteilt.
Durch die neue HeizkV hat sich eben dieser Abrechnungsschlüssel für bestimmte Gebäudetypen verändert. Musste ein Vermieter früher mindestens 50% und durfte er höchstens 70% der Gesamtheizkosten nach dem Verbrauch des Mieters abrechnen, so sieht die neue HeizkV nun eine festgelegte Verteilung der Kosten vor. Die Kosten sind zu 30% als Grundkosten sowie zu 70% nach dem Verbrauch des Mieters zu verteilen, wenn das Gebäude folgende Kriterien erfüllt:

- Das Gebäude erfüllt nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994.
- Das Gebäude wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt.
- Freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt. Bsp.: Sie liegen unter Putz.

Liegen die oben genannten Voraussetzungen nicht vor, so bleibt es bei der alten Regelung und damit bei der Wahlfreiheit des Vermieters.
Erfüllt das Gebäude jedoch die o.g. Voraussetzungen, so birgt eine Nichtbeachtung der neuen Regelungen und eine daraus folgende fehlerhafte und damit angreifbare Heizkostenabrechnung die Gefahr, dass Nachforderungen des Vermieters verfallen können.


Begünstigung von Mietern durch neue Regelungen

Die beschriebenen Veränderungen der HeizkV bringen eine deutliche Verbesserung der Heizkostenverteilung zu Gunsten des (sparsamen) Mieters bei alten Gebäuden mit sich. So kann dieser die Kosten der Wärmelieferung durch sein Heizverhalten stärker beeinflussen.
Auch wenn die Heizkostenabrechnung vieler Gebäude durch Fachfirmen vorgenommen wird und diese die neuen Regelungen beachten sollten, ist der Nutzer dennoch gut beraten, die Nebenkostenabrechnung daraufhin zu überprüfen oder überprüfen zu lassen, ob die Vorgaben der HeizkV beachtet worden sind. Im Übrigen ist diese Änderung und deren Beachtung auch für Wohnungseigentümer und Vermieter interessant, welche die Heizkostenabrechnung in Eigenregievornehmen.
Bei rechtlichen Fragen bezüglich der Neben- und/oder Heizkostenabrechnung sollte daher kein Mieter, Vermieter oder Wohnungseigentümer zögern, einen Rechtsanwalt zu konsultieren, um möglichen Nachteilen – beispielsweise auch durch Fristversäumnisse – aus dem Weg gehen zu können.

Frank Brüne
Rechtsanwalt
Steuerberater
www.gks-rechtsanwaelte.de