Falsche Flächenangaben
im Mietvertrag
und ihre rechtlichen Folgen

Eröffnungsvortrag von Hans Dieter Merz
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht
und Wohnungseigentumsrecht, Stuttgart-Bad Cannstatt

bei der Frühjahrs-Verwaltertagung des
Immobilienverband Deutschland IVD
Verband der Immobilienberater, Makler,
Verwalter und Sachverständigen e.V.

am 24.04.2009
im GENO-Haus Stuttgart


Einleitung

Börstinghaus, ein renommierter Mietrechtler, hat auf das rechtstatsächliche Phänomen hingewiesen, dass Wohnungen "im Laufe der Zeit wachsen".

"Wie das?," werden Sie fragen. Ganz einfach: Wohnungen werden mit jedem Verkauf um ein paar m² größer.

Das von Börstinghaus beschriebene Phänomen mag ein Grund von vielen sein, weshalb Wohnraummietverträge nicht selten falsche Angaben bezüglich der Wohnfläche enthalten.

Praktiker haben in der Vergangenheit immer wieder davor gewarnt, überhaupt eine Wohnfläche im Mietvertrag anzugeben. Gleichwohl enthält eine Vielzahl der im Handel erhältlichen Mietvertragsformulare die Rubrik "Wohnfläche".

Wird dort eine falsche Zahl eingetragen, kann dies, wie wir sehen werden, weit reichende Folgen haben.


Bedeutung der Wohnfläche

Die Wohnungsgröße ist nach der Verkehrsauffassung ein Merkmal, welches von wesentlicher Bedeutung für den Wert einer Wohnung ist.

Der Wohnfläche kommt jedoch nicht nur entscheidende Bedeutung für die Miethöhe bei.

Die Wohnfläche ist auch erheblich für Mieterhöhungen und für die Abrechnung der Betriebskosten.

Ehe wir uns mit der Frage befassen, welche Auswirkungen eine falsche Wohnflächenangabe im Mietvertrag auf die geschuldete Miethöhe, auf künftige Mieterhöhungen oder auf die Abrechnung von Betriebskosten hat, sollten wir uns einmal näher mit dem Begriff der Wohnfläche auseinander setzen.



Die Wohnfläche und ihre Berechnungsmaßstäbe

Die Wohnfläche als solche gibt es nicht.

Welche Wohnfläche eine Wohnung hat, hängt vielmehr immer davon ab, nach welchem Berechnungsmaßstab ich die Wohnfläche berechne. Je nach Berechnungsmaßstab komme ich bei ein und derselben Wohnung zu höchst unterschiedlichen Quadratmeter-Zahlen.


Welche Berechnungsmaßstäbe gibt es?

a) Seit dem 01.01.2004 gibt es die Wohnflächenverordnung. Diese gilt allerdings grundsätzlich für preisgebundenen, also öffentlich geförderten Wohnraum.

Nach der Wohnflächenverordnung werden Grundflächen von Wohnräumen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m voll, von weniger als 1 m nicht und mit einer Höhe zwischen 1 und 2 m zur Hälfte angerechnet. Andere geschlossene Bereiche, wie etwa unbeheizbare Wintergärten oder Schwimmbäder sind ebenfalls mit der Hälfte ihrer Fläche zu berücksichtigen. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte anzurechnen.

b) Bis zum 01.01.2004 wurde für öffentlich geförderte Wohnungen die Wohnfläche nach den §§ 42 – 44 der II. BV berechnet.

Diese Bestimmungen unterscheiden sich im Wesentlichen nicht von der jetzigen Wohnflächenverordnung. Lediglich § 44 Abs. 2 der II. BV sieht bezüglich von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen mit Sichtschutz (sog. gedeckte Freisitze) eine Anrechnung bis zur Hälfte vor.

c) Demgegenüber sind für den frei finanzierten Wohnraum verbindliche gesetzliche Regelungen zur Bemessung der Wohnfläche nicht existent.

Häufig wird hier die Wohnfläche nach der DIN 283 berechnet. Diese wurde zwar bereits im Jahr 1983 vom Normausschuss Bauwesen zurück gezogen. Gleichwohl wird sie auch heute noch für anwendbar gehalten.

In der Sache stimmen die Berechnungskriterien der DIN 283 überwiegend mit denen der Wohnflächenverordnung und der II. BV überein. Allerdings werden nach der DIN 283 Balkone und Loggien stets zur zu einem Viertel angerechnet. Dies gilt auch für Terrassen, und zwar selbst dann, wenn sie über keinen Sichtschutz verfügen.

d) Bei der Gewerberaummiete wird die Grundfläche zuweilen nach der DIN 277 Teil 1 bestimmt. Bei ihr sind die reinen Grundflächen des Objektes maßgebend. Eine Berücksichtigung der Nutzbarkeit der Räume durch Abzüge oder Nichtanrechnungen (z. B. von Treppen) erfolgt nicht. Die DIN 277 ist deshalb für die Flächenberechnung im Wohnraummietrecht ungeeignet.

e) Dasselbe gilt für die GIF-Richtlinien, die im Bereich des Gewerbemietraumrechtes stark im Vormarsch sind. Es handelt sich hier um die Richtlinien der Gesellschaft für immobilienrechtliche Forschung e. V. (GIF). Sie schließen an die DIN 277 an, schaffen aber mit Hilfe von speziellen Kriterien eine verlässliche Berechnungsgrundlage für Büro- und Handelsraum.

Wann immer Sie eine Wohnfläche angeben, ob im Mietvertrag oder in einem Verkaufsexposé oder sonst wo, sollten Sie richtigerweise immer zugleich angeben, nach welchem Maßstab Sie die angegebene Fläche berechnet haben.

Die Regel in der Praxis ist allerdings eher, dass eine solche präzisierende Angabe unterbleibt. Meist wird im Mietvertrag nur eine bestimmte Quadratmeter-Zahl als Wohnfläche angegeben.


Maßgeblicher Berechnungsmaßstab bei fehlender Vereinbarung eines solchen

Nach welchem Berechnungsmaßstab ist dann zu beurteilen, ob die angegebene Zahl richtig ist?

Bei preisgebundenem Wohnraum ist diese Frage einfach zu beantworten:

• Bei Mietverträgen, die vor dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden, sind die
§§ 42 – 44 der II. BV maßgeblich,
• bei Mietverträgen, die nach dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden, ist die
Wohnflächenverordnung heranzuziehen.

Und was gilt für preisfreie Mieträume?

Hier bedarf der Begriff der Wohnfläche der Auslegung. Mangels gesetzlicher Regelungen können die Vertragsparteien bei freifinanzierten Wohnräumen die Berechnungsmethode frei vereinbaren. Heißt es in einem Mietvertrag beispielsweise, die Wohnfläche wird mit 100 m² vereinbart, dabei ist die Dachterrasse mit einer Fläche von 20 m² enthalten, so ist diese Vorgabe bezüglich der Angabe der Terrassenfläche bindend. Dasselbe gilt, wenn die Vertragsparteien dem Mietvertrag eine Wohnflächenberechnung beifügen, bei der auch ein Hobbyraum mit einer bestimmten Fläche ausgewiesen ist. Diese Fläche ist auch dann Teil der mietvertraglich vereinbarten Gesamtfläche, wenn der Hobbyraum nicht zum dauernden Aufenthalt baurechtlich zugelassen ist. Entsprechendes gilt beispielsweise auch für Galerien, denen die für einen dauernden Aufenthalt von Personen notwendige Höhe fehlt. Auch bezüglich solcher Flächen kann individualvertraglich vereinbart werden, dass sie mit einer bestimmten Quadratmeter-Zahl bei der angegebenen Wohnfläche mit beinhaltet sind.

Gibt der Mietvertrag keine Anhaltspunkte für eine solche individualvertragliche Vereinbarung, gilt nach der Rechtsprechung des BGH für den freifinanzierten Wohnraum das gleiche wie für den preisgebundenen.

Ob eine im Mietvertrag angegebene Wohnfläche richtig ist oder nicht, beurteilt sich dann bei Verträgen, die vor dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden nach den §§ 42 - 44 der II. BV und bei Verträgen, die nach dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden, nach der Wohnflächenverordnung.

Der BGH wendet die genannten Vorschriften auf preisfreien Wohnraum analog an.

In einem Urteil vom 22.04.2009 (Az. VIII ZR 86/08) hat der BGH diese Grundregel für den preisfreien Wohnraum wie folgt präzisiert:

Dies gilt nur dann nicht,

• wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder

• wenn ein anderer Berechnungsmodus vereinbart wurde oder

• wenn ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich ist oder

• wenn ein anderer Berechnungsmodus nach der Art der Wohnung näher liegt.

Wir werden auf dieses Urteil an anderer Stelle noch einmal zu sprechen kommen.


Schauen wir uns nun einmal verschiedene Fallgestaltungen im Einzelnen an:


Die Wohnung ist kleiner als im Mietvertrag angegeben


Fall 1:
Die Kläger haben an die Beklagten ein Reihenhaus vermietet. Im Mietvertrag heißt es: "Die Wohnfläche wird mit 126,45 m² vereinbart." Eine Überprüfung ergibt, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 106 m² beträgt, also rd. 16 % weniger. Die Mieter sind der Auffassung, dass sie die vereinbarte Miete für die Zukunft um diesen Prozentsatz mindern können und dass der Vermieter die von Ihnen in der Vergangenheit zu viel bezahlte Miete zurück zu erstatten hat.

Der BGH hat den Mietern in vollem Umfang Recht gegeben.

Mit Urteil vom 24.03.2004 (Az. VIII ZR 295/03) entschied der BGH:

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache i. S. d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.


Fall 2:
Die Kläger mieteten von der Beklagten mit Mietvertrag vom 20.01.2002 eine Wohnung im Haus B-Straße in B. Als Miete war ein Betrag von € 1.288,00 vereinbart nebst einer monatlichen Vorauszahlung von € 194,00 auf die Betriebskosten, somit insgesamt € 1.482,00. Bei Vertragsschluss leisteten die Kläger eine Mietsicherheit in Höhe von € 3.864,00, die dem Dreifachen der vereinbarten Netto-Miete entsprach.
Entgegen der Angabe im Mietvertrag, nach der die Größe der Wohnung "ca. 180 m²" beträgt, hat die Wohnung tatsächlich nur eine Fläche von 154,84 m², also 13,98 % weniger.


Die Kläger haben im Hinblick auf die Flächenabweichung nicht nur die Rückzahlung der anteiligen Grundmiete für die Zeit von März 2002 bis März 2003 verlangt, sondern auch die anteilige Rückzahlung der in diesem Zeitraum geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen. Ferner verlangten die Kläger die teilweise Rückzahlung der bei Mietbeginn geleisteten Kaution.

Der BGH hat zunächst noch einmal seine Auffassung bekräftigt, dass eine Flächenabweichung von mehr als 10 % einen Mangel darstellt und dass es nicht darauf ankommt, ob eine tatsächliche Beeinträchtigung des Mieters vorliegt.

Der BGH hat weiter entschieden, dass der Mieter in einem solchen Fall nicht nur berechtigt ist, die vereinbarte Grundmiete anteilig zu mindern. Der BGH führt vielmehr aus:

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Brutto-Miete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten.

Weiter entschied der BGH, dass auch, wie von den Mietern verlangt, die Kaution anteilig zurück zu zahlen sei.

Grundsätzlich wirke sich ein Mangel der Mietsache zwar nicht auf die Höhe der zu leistenden Kaution aus. Dies gelte allerdings dann nicht, wenn der Mangel - wie hier - bereits bei Mietvertragsabschluss vorliege und vom Vermieter nicht behebbar sei. (BGH-Urteil vom 20.07.2005 - Az. VIII ZR 347/04).

Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % kann der Mieter also nicht nur die zu viel gezahlte Grundmiete zurück fordern. Er kann vielmehr auch die geschuldete Betriebskostenvorauszahlung für die Zukunft mindern und, jedenfalls soweit noch nicht abgerechnet, für die Vergangenheit zurück fordern. Ferner kann der Mieter eine entsprechende Anpassung der geleisteten Kaution verlangen.


Fall 3:
Die Kläger sind Vermieter, der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in H. Die monatliche Miete beträgt € 1.835,54 einschließlich Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. In § 1 Nr. 1 des Mietvertrages heißt es: "Die Wohnfläche beträgt ca. 149 m². Wie besehen." Die Wohnung befindet sich im obersten Stock eines Mehrfamilienhauses und besteht aus 3 Räumen, die einschließlich der Nebenräume eine Fläche von 110,58 m² aufweisen. Zu der Wohnung gehört ferner eine Dachterrasse mit einer reinen Grundfläche von 64,81 m². Ein Grundriss, aus dem die Größe der 3 Zimmer sowie der Küche mit insgesamt 85 m² ersichtlich ist und ein entsprechendes Exposé wurden dem Beklagten vor Abschluss des Mietvertrages zur Verfügung gestellt. Der Beklagte steht auf dem Standpunkt, die Terrassenfläche könne höchstens zu einem Viertel auf die Wohnfläche angerechnet werden, so dass sich eine tatsächliche Größe der Wohnung von allenfalls 126,78 m² ergäbe. Er macht entsprechende Rückforderungsansprüche geltend und hat für Juli, August und September 2003 keine Miete mehr bezahlt. Die Vermieter haben fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben.

Im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses galt die II. BV, nach deren § 44 Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte anzurechnen waren. Bei einer Anrechnung zur Hälfte hätte die Flächenabweichung bei nur 4 % gelegen, bei einer Anrechnung der Terrasse zu einem Viertel bei 15 %. Der BGH hat ausgeführt, dass aufgrund der guten Wohnlage in einem sehr bevorzugten Stadtteil und des großzügigen Zuschnitts der von 3 Räumen aus zugänglichen Terrasse mit Südwest-Ausrichtung einiges für eine hälftige Anrechnung der Terrassenfläche spreche. Er hat dies aber bewusst offen gelassen und den Vermietern aus einem anderen Grunde Recht gegeben, nämlich aus Folgendem:

Der Beklagte wusste vor Abschluss des Mietvertrages, dass die Grundfläche aller 3 Zimmer und der Küche zusammen 85 m² ausmacht. Zwar war ihm die genaue Größe der Nebenräume, wie Bäder, Diele und Flur, nicht bekannt. Angesichts des Grundrisses, der die Größenverhältnisse der einzelnen Räume zutreffend wiedergibt, sei die Fläche dieser Nebenräume - wie allgemein üblich - aber eher gering. Die Parteien seien damit ersichtlich davon ausgegangen, dass die vereinbarte Wohnungsgröße von 149 m² nicht allein den umbauten Raum von 85 m² (sämtliche Zimmer und Küche) sowie die Nebenräume betrifft. Vielmehr umfasse die vereinbarte Größe von vorneherein einen gewissen, nicht unerheblichen Anteil der maßstabsgetreu dargestellten Grundfläche der sehr großen Terrasse, da sonst die Größe von 149 m² - für beide Parteien erkennbar - nicht annähernd hätte erreicht werden können. Dass die Parteien im Mietvertrag weder die genaue Größe der Terrasse angegeben noch einen Bruchteil festgelegt haben, zu dem die Terrassenfläche als Wohnfläche anzurechnen sein soll, sei unerheblich.
(BGH-Urteil vom 22.02.2006 - Az. VIII ZR 213/04)

Der BGH ist also davon ausgegangen, dass die Parteien stillschweigend eine spezielle Berechnungsweise vereinbart haben, die zu der vereinbarten Wohnfläche von 149 m² führt.

An dieser Stelle muss ich noch einmal auf das bereits erwähnte Urteil des BGH vom 22.04.2009 (Az. VIII ZR 86/08) zurückkommen. Dort ging es um die Frage, wie Balkone, Loggien oder Dachterrassen bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen sind, wenn diesbezüglich nichts vereinbart ist. Die Entscheidung be-traf einen Mietvertrag, der bereits vor dem 01.01.2004 abgeschlossen wurde, sodass, wie wir bereits gesehen haben, die §§ 42 - 44 der II. BV einschlägig sind.

Während die DIN 283 für Balkone, Loggien und Dachterrasse eine starre Anrechnung von ¼ vorschreibt und während nach der Wohnflächenverordnung solche Flächen höchstens zur Hälfte, in der Regel aber mit ¼ anzurechnen sind, lässt § 44 Abs. 2 der II. BV eine Anrechnung bis zur Hälfte zu.

Im Urteil vom 22.04.2009 ging es nun um folgende Flächen:

• Wohnungsgröße laut Mietvertrag: ca. 120,00 m²
• unstreitige Wohnfläche der Innenräume: 90,11 m²

• Grundfläche der Dachterrasse 1: 25,20 m²
• Grundfläche der Dachterrasse 2: 20,00 m²
Insgesamt 45,20 m²

• Wohnfläche bei Berücksichtigung der Dachterrassen zu ¼: 101,41 m²
• Abweichung zum Mietvertrag dann: 18,59 m²
= mehr als 10 %

• Wohnfläche bei Anrechnung der Dachterrasse zu ½: 112,71 m²
• Abweichung zum Mietvertrag dann: 7,29 m²
= weniger als 10 %

Das Amtsgericht und das Landgericht hatten der Mieterin Recht gegeben und die Dachterrassen nur zu ¼ berücksichtigt. Die Mieterin war danach zu einer entsprechenden Minderung der Miete berechtigt.

Der BGH ist dem jedoch nicht gefolgt. Er hat im Urteil vom 22.04.2009 vielmehr entschieden, dass dem Vermieter ein vom Gesetz bewusst eingeräumter Spielraum eingeräumt sei, wenn sich die Ermittlung der Wohnfläche nach dem Maßstab des § 44 Abs. 2 der II. BV richte. Der Vermieter sei berechtigt, diesen Spielraum grundsätzlich voll auszuschöpfen und Balkone, Loggien und Dachterrassen somit zur Hälfte ihrer Grundfläche in die Wohnflächenberechnung miteinzubeziehen, es sei denn, es wäre etwas anderes vereinbart oder örtliche Verkehrssitte.

Wohlgemerkt: Diese vermieterfreundliche Entscheidung gilt aber nur für Mietverträge, die vor dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden und auf die die Bestimmungen der II. BV Anwendung finden.

[b]Fall 4:
Hier geht es um die Frage, ob die Fläche eines Raumes, der zwar vom Mieter zu Wohnzwecken benutzt wird, baurechtlich aber nicht als Wohnraum genutzt werden darf, bei der Berechnung der Wohnfläche mit zählt.

Das LG Frankfurt hat diese Frage in einem Urteil vom 02.12.2008 verneint.
Dabei ging es um folgenden Sachverhalt:

Vermietet wurde eine Wohnung mit einer Grundfläche von rd. 68 m², zu der ein Balkon mit einer Grundfläche von rd. 9 m² und eine Galerie mit einer mit einer Grundfläche von rd. 15 m² gehörten. Der Vermieter hatte die Grundfläche des Balkons zur Hälfte und die Grundfläche der Galerie voll berücksichtigt und dem entsprechend im Mietvertrag die Wohnfläche mit ca. 88 m² angegeben. Die Besonderheit des Falles lag darin, dass die Galerie auf weniger als der Hälfte ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 m aufwies und dass solche Räume nach der maßgeblichen Landesbauordnung nicht als Aufenthaltsräume gelten und genutzt werden dürfen.

Das LG Frankfurt hat sich in der Entscheidung vom 02.12.2008 auf den Standpunkt gestellt, dass Räume, die nur baurechtswidrig als Wohnraum genutzt werden können, bei der Wohnflächenberechnung unberücksichtigt bleiben müssen.

Der BGH hatte diese Frage in einem Urteil vom 23.05.2007 (Az. VIII ZR 231/06) bewusst offen gelassen. Dort ging es um einen Hobbyraum, den der Mieter baurechtswidrig als Schlafzimmer nutzte.

Da die Parteien bei preisfreiem Wohnraum die Berechnungsmethode für die Wohnfläche frei vereinbaren können, sollte in Fällen wie diesem, unbedingt eine ausdrückliche Vereinbarung darüber getroffen werden, mit welcher Fläche die entsprechenden Räumlichkeiten bei der Bemessung der Gesamtwohnfläche zu berücksichtigen sind.

Wie sieht es rechtlich aus, wenn der Mietvertrag keine Angabe zur Mietfläche enthält, aber in einem späteren Mieterhöhungsverlangen, dem der Mieter zugestimmt hat, eine unzutreffende Wohnfläche zugrunde gelegt wurde?

Mit dieser Frage beschäftigt sich


Fall 5:
Der Beklagte vermietete der Klägerin ab dem 01.07.1978 eine 3-Zimmer-Wohnung in H. Die Größe der Wohnung ist im Mietvertrag nicht angegeben. Die Netto-Kaltmiete betrug ursprünglich DM 400,00. Sie wurde in der Folgezeit mehrfach formlos erhöht, und zwar bis auf DM 988,65.

Mit Schreiben vom 19.12.1994 verlangte der Beklagte unter Berufung auf den örtlichen Mietspiegel die Zustimmung der Klägerin zur Erhöhung der monatlichen Miete von DM 988,65 auf DM 1.081,00. Dabei war die Wohnungsgröße mit 100 m² aufgeführt. Die Klägerin stimmte dem Erhöhungsverlangen zu und entrichtete in der Folgezeit die erhöhte Miete.

Mit Schreiben vom 12.12.1997 forderte der Beklagte wiederum unter Bezugnahme auf den Mietspiegel und unter Angabe einer Wohnungsgröße von 100 m² die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf nunmehr DM 1.206,00 monatlich. Auch diesem Erhöhungsverlangen hat die Klägerin zugestimmt und die erhöhte Miete in der Folgezeit bezahlt. Später stellte sich heraus, dass die Wohnfläche nur 87,63 m² statt angegebener 100 m² betrug.

Der BGH hat auch hier einen Rückzahlungsanspruch der Mieterin bejaht:

Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt. (Urteil des BGH vom 07.07.2004, VIII ZR 192/03).

Der BGH stellt sich auf den Standpunkt, dass es keinen Unterschied macht, ob die falsche Wohnfläche in einem Mietvertrag angegeben wird oder in einem Mieterhöhungsverlangen, dem der Mieter anschließend zustimmt.



Die Wohnung ist größer als im Mietvertrag angegeben

Wir sind bisher immer davon ausgegangen, dass die im Mietvertrag angegebene Fläche größer ist als die tatsächliche Wohnfläche. Gelegentlich soll es auch vorkommen, dass die tatsächliche Wohnfläche größer ist als die im Mietvertrag angegebene. Was dann?

Zunächst einmal kann der Vermieter vom Mieter nur die im Mietvertrag vereinbarte Miete verlangen.

Ein Bereicherungsanspruch des Vermieters gegen den Mieter scheidet aus. Der Mieter erhält vom Vermieter nicht mehr als dieser ihm nach dem Mietvertrag schuldet, nämlich die Überlassung der angemieteten Wohnung.

Es stellt sich aber die Frage, ob der Vermieter berechtigt ist, bei einer künftigen Mieterhöhung statt der im Mietvertrag vereinbarten zu geringen Fläche die tatsächliche größere Wohnfläche zugrunde zu legen.

Mit dieser Frage beschäftigt sich mit folgendem Sachverhalt unser


Fall 6
Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte ist Mieterin einer 4-Zimmer-Wohnung in Berlin-Tempelhof. In § 1 des mit der Rechtsvorgängerin des Klägers geschlossenen Mietvertrages heißt es: "Wohnfläche: 121,49 m²". Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 131,8 m², also rd. 8,5 % mehr.

Der Kläger hat an die Beklagte ein Mieterhöhungsverlangen gerichtet, bei dem er die tatsächliche Wohnfläche von 131,8 m² zugrunde gelegt hat.

Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, diesem Erhöhungsverlangen zuzustimmen. Auch das Berufungsgericht hat dem Vermieter Recht gegeben.

Mit ihrer Revision beim BGH hatte die Beklagte jedoch Erfolg.

Der BGH hat entschieden: "Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Überschreitung nicht mehr als 10 % beträgt." (Urteil des BGH vom 23.05.2007, Az. VIII ZR 138/08).

Daraus folgt im Umkehrschluss, dass der Vermieter einem Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Wohnfläche zugrunde legen darf, wenn diese die im Mietvertrag angegebene um mehr als 10 % überschreitet.


1. Zwischenergebnis:
1. Ist die tatsächliche Wohnfläche einer Wohnung kleiner als im Mietvertrag oder bei einer Mieterhöhung angegeben, beträgt die Flächendifferenz aber nicht mehr als 10 %, bleibt die falsche Flächenangabe rechtlich ohne jede Folge.

2. Ist die tatsächliche Wohnfläche einer Wohnung kleiner als im Mietvertrag oder bei einer Mieterhöhung angegeben und beträgt die Flächendifferenz mehr als 10 %, kann der Mieter sowohl die zuviel bezahlte Miete als auch noch nicht abgerechnete Betriebskostenvorauszahlungen als auch eine zu viel bezahlte Kaution flächenanteilig vom Vermieter zurück fordern.

3. Ist die tatsächliche Wohnfläche einer Wohnung größer als im Mietvertrag oder bei einer Mieterhöhung angegeben, beträgt die Flächenabweichung aber nicht mehr als 10 %, ist auch bei künftigen Mieterhöhungen die im Mietvertrag angegebene zu geringe Wohnfläche zugrunde zu legen.

4. Beträgt die Flächendifferenz mehr als 10 % darf der Vermieter bei künftigen Mieterhöhungen die tatsächliche, größere Wohnfläche zugrunde legen.


Auswirkungen der Flächendifferenz auf die Betriebskostenabrechnung

Zu klären bleibt aber noch die Frage, ob und wie sich falsche Wohnflächenangaben im Mietvertrag auf die Abrechnung der Betriebskosten auswirken. Diese Frage war Gegenstand eines BGH-Urteils vom 31.10.2007 (Az. VIII ZR 261/06), unserem


Fall 7
In einem Wohnraummietvertrag war die Wohnungsgröße mit 94,6 m² angegeben. Die Vermieterin hat diese Wohnungsgröße der Abrechnung der Heizungskosten und der sonstigen Betriebskosten zugrunde gelegt und eine entsprechende Nachzahlung gegenüber dem Mieter gerichtlich geltend gemacht. Der Mieter verweigerte die Nachzahlung mit der Begründung, die tatsächliche Wohnungsgröße belaufe sich nur auf 93,18 m², weil der vorhandene Balkon mit einer Fläche von 5,7 m² nicht zu 50 %, sondern allenfalls zu 25 % anzurechnen sei.


Nach dem bereits mehrfach zitierten Urteil des BGH vom 22.04.2009 wäre dies zumindest für Mietverträge, die vor dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden, kein Streitfall mehr. Uns interessiert das Urteil vom 31.10.2007 aber aus einem anderen Grund gleichwohl nach wie vor.

Der BGH bekräftigte in seiner Entscheidung nämlich zunächst noch einmal, dass eine Wohnflächenangabe im Mietvertrag keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Er geht dann aber noch einen Schritt weiter, indem er in der Flächenangabe im Mietvertrag zugleich die Vereinbarung eines Abrechnungsmaßstabes für die Betriebskostenabrechnung sieht.

Folgerichtig dehnt der BGH dann seine Rechtsprechung zur Mietminderung und zur Mieterhöhung auf die Betriebskostenabrechnung aus, indem er in den Entscheidungsgründen ausführt:

"Auf eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche kommt es nach der Rechtsprechung des Senats nicht an, wenn die Abweichung unerheblich ist, das heißt, nicht mehr als 10 % beträgt".

Die Entscheidung ist mithin in beide Richtungen relevant: Sie gilt sowohl für die Abweichung nach unten als auch für die Abweichung nach oben.

Das heißt, auch bei der Betriebskostenabrechnung verbleibt es bei der im Mietvertrag angegebenen Fläche, wenn die tatsächliche Wohnfläche nicht mehr als 10 % kleiner oder mehr als 10 % größer ist.

Die zitierte Entscheidung hat zunächst Auswirkungen für die jeweils aktuelle Betriebskostenabrechnung wie auch für künftige Betriebskostenabrechnungen.



Was gilt für Abrechnungen, die in der Vergangenheit erfolgt sind?

Kann der Mieter hier über Jahre hinweg zu viel gezahlte Betriebskosten zurückfordern, wenn die tatsächliche Fläche seiner Wohnung mehr als 10 % kleiner ist als im Mietvertrag angegeben?

Hier könnte dem Vermieter § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB zu Hilfe kommen.

Dort heißt es: "Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten."

Die Gretchen-Frage lautet danach: Ist es die Schuld des Mieters, wenn er innerhalb der Jahresfrist nicht erkennt, dass die tatsächliche Fläche seiner Wohnung von der im Mietvertrag angegebenen um mehr als 10 % nach unten abweicht?

Eine Rechtspflicht des Mieters, die Wohnfläche nachzumessen, besteht wohl nicht. Der Mieter darf sich grundsätzlich darauf verlassen, dass die vom Vermieter im Mietvertrag angegebene Fläche richtig ist. Es spricht mithin einiges dafür, dass der Mieter auch noch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB einwenden kann, dass er aufgrund der falschen Flächenangabe zu viel Betriebskosten bezahlt hat. Er könnte dann auch für länger zurück liegende Abrechnungszeiträume zu viel bezahlte Betriebskosten zurückfordern.

Eine Entscheidung des BGH zu diesem Thema steht allerdings noch aus.


Falsche Flächenangabe im Mietvertrag und Gesamtwohnfläche des Abrechnungsobjektes

In einem weiteren Punkt besteht Klärungsbedarf:

Auf den ersten Blick sieht es nach dem Urteil des BGH vom 31.10.2007 so aus, als wäre mit der 10 %-Grenze auch für die Betriebskostenabrechnung Klarheit geschaffen:

Bei Abweichungen bis zu 10 % nach oben oder unten verbleibt es bei der im Mietvertrag vereinbarten Fläche, bei Abweichungen von mehr als 10 % nach oben oder nach unten ist die tatsächliche Wohnfläche maßgebend.

Dieser erste Blick trügt allerdings. Klar ist nämlich gar nichts.

Relevant ist für die Betriebskostenabrechnung doch nicht nur, welche Fläche für die einzelne Wohnung als Multiplikator anzusetzen ist. Entscheidend hängen die auf eine Wohnung entfallenden Betriebskosten vielmehr auch davon ab, welche Gesamtwohnfläche als Quotient bei der Abrechnung der Betriebskosten zugrunde zu legen ist.

In aller Regel wirkt sich eine falsche Einzelwohnflächenangabe im Mietvertrag auch auf die Gesamtwohnfläche des Abrechnungsobjektes aus. Was gilt dann?

Lassen Sie uns einmal an einem einfachen Beispiel ein paar Zahlenspiele machen.


Ausgangsfall:

Ein Haus hat zwei Wohnungen mit je 100 m² Wohnfläche. Die jährlichen Betriebskosten betragen € 1000,00.


Mieter 1 und Mieter 2 tragen also je € 500,00.


Abweichung I zum Ausgangsfall:

Gleiches Gebäude, nur hat hier der Vermieter mit dem Mieter 1 die Fläche im Mietvertrag mit 110 m² vereinbart und mit dem Mieter 2 mit 100 m².


Die tatsächliche Gesamtfläche beträgt also nach wie vor 200 m². Vereinbart ist eine Gesamtfläche von 210 m². Die Flächenabweichung beim Mieter 1 beträgt nicht mehr als 10 %. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Abweichung deshalb für die Abrechnung nicht relevant. Für den Mieter 1 verbleibt es bei einer Fläche von 110 m².


Variante 1:
Lege ich jetzt die vereinbarte Gesamtfläche von 210 m² zugrunde, zahlt der

• Mieter 1 110/210tel = € 523,80 und der
• Mieter 2 100/210tel = € 476,20.

Im Ergebnis subventioniert Mieter 1 also den Mieter 2 mit € 23,80. Das erscheint ungerecht.


Variante 2:
Wir legen bei der Gesamtfläche nicht die Summe der mietvertraglich vereinbarten Einzelflächen zugrunde, sondern die tatsächliche Gesamtfläche, also 200 m².

Dann bezahlen: Mieter 1: 110/200stel = € 550,00
Mieter 2: 100/200stel = € 500,00

Im Ergebnis kassiert jetzt unser Vermieter € 50,00 mehr als er überhaupt an jährlichen Betriebskosten hat. Das erscheint noch ungerechter.



Abweichung II zum Ausgangsfall:

Unser Vermieter hat jetzt für die Wohnung 1 im Mietvertrag eine Fläche von 115 m² angegeben. Die Flächendifferenz beträgt also mehr als 10 %. Nach der BGH-Rechtsprechung ist deshalb bei der Abrechnung des Mieters 1 die tatsächliche Fläche von 100 m² zugrunde zu legen.


Variante 1:
Lege ich als Gesamtfläche die Summe aller mietvertraglich vereinbarten Einzelflächen zugrunde, zahlt der Mieter 1 100/215tel = € 465,11 und der Mieter 2 ebenfalls 100/215tel = € 465,11. Ein Differenzbetrag von knapp € 70,00 bliebe in diesem Fall beim Vermieter hängen.


Variante 2:
Lege ich dagegen die tatsächliche Gesamtfläche zugrunde, zahlen beide Mieter je € 500,00.

Dieses Ergebnis wäre absolut sachgerecht, da tatsächlich ja auf jede der beiden Wohnungen die Hälfte der jährlichen Gesamtkosten entfällt.

Dieses Ergebnis würde aber wiederum zu Lasten des Mieters 2 gehen, der damit rd. € 35,00 mehr zu bezahlen hätte als bei der Variante 1.


2. Zwischenergebnis:
Für den Bereich der Betriebskostenabrechnung wirft die Rechtsprechung des BGH mehr Fragen auf als sie beantwortet.


Harren wir also der Dinge, die hier noch kommen.


Praxis-Tipp:
Vereinbaren Sie für die Umlage der Betriebskosten bereits im Mietvertrag einen bestimmten Schlüssel. Wenn Sie beispielsweise vereinbaren, dass der Mieter 25 % der jährlichen Grundsteuer zu tragen hat, verbleibt es dabei, und zwar auch dann, wenn sich später heraus stellen sollte, dass Sie im Mietvertrag oder bei einer Mieterhöhung eine um mehr als 10 % zu große oder zu kleine Fläche angegeben haben.

Sie ersparen sich mit einer solchen Vereinbarung unnötigen Ärger.


Falsche Flächenangaben im Geschäftsraum-Mietvertrag

Werfen wir zum Schluss noch einen Blick auf das Gewerberaum-Mietrecht.

Die Zuständigkeit für das Mietrecht ist beim BGH gespalten. Für das Wohnraum-Mietrecht ist der VIII. Senat zuständig, für das Geschäftsraum-Mietrecht der XII. Senat.

Dies kann theoretisch zu divergierenden Entscheidungen bei ein und derselben Problematik führen.

Für den Bereich der Minderung sind sich der VIII. und der XII. Senat allerdings einig:

In einem Urteil vom 04.05.2005 (Az. XII ZR 254/01) hat sich der XII. Senat der Rechtsprechung des VIII. Senats angeschlossen und entschieden, dass auch bei der Miete von Geschäftsräumen eine Mietfläche, die um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht unerheblichen Mangel darstellt.

Für den Bereich der Mieterhöhung und den Bereich der Betriebskostenabrechnung gibt es bislang allerdings keine Entscheidungen des XII. Senates. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass sich der XII. Senat auch insoweit der Rechtsprechung des VIII. Senates anschließen wird.


Prognose

Lassen Sie mich danach ganz zum Schluss noch eine Prognose wagen, die an die Feststellung von Börstinghaus anknüpft, die ich an den Anfang meiner Ausführungen gestellt habe:

Immobilien werden voraussichtlich auch in Zukunft wachsen. Allerdings nicht mehr grenzenlos. Die Rechtsprechung des BGH dürfte langfristig dafür sorgen, dass das Wachstum bei knapp 10 % stagniert.