Nach Angaben des Mietervereins sind mehr als die Hälfte der von den Vermietern erstellten Betriebskostenabrechnungen nicht korrekt. Dies mag zwar etwas übertrieben sein, tatsächlich erstellen jedoch viele Vermieter Betriebskostenabrechnungen, die den gesetzlichen Anforderungen nicht entsprechen.

Ob neben der Miete der Vermieter überhaupt Betriebskosten vom Mieter verlangen darf, richtet sich nach der Vereinbarung im Mietvertrag. Grundsätzlich hat der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand während des Mietverhältnisses ständig zu gewähren. Soweit er zur Erfüllung dieser Verpflichtung Kosten aufwenden muss, hat er sie aus dem Mietzins zu bestreiten. Allerdings kann er im Mietvertrag vereinbaren, dass die sog. Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung namentlich aufgelistet sind, vom Mieter übernommen werden müssen. Hierzu bedarf es jedoch einer ausdrücklichen und eindeutigen Vereinbarung im Mietvertrag.

Im Mietvertrag kann dann auch vereinbart werden, wie die Betriebskosten in einem Haus mit mehreren Wohnungen aufzuteilen sind. Man nennt dies den sog. "Umlageschlüssel". Möglich ist die Aufteilung nach dem Verhältnis der Wohnfläche, nach Personenzahl, nach Miteigentumsanteilen bei einer Eigentumswohnanlage, oder nach der Zahl der Mietobjekte. Sind Zähler vorhanden, die den tatsächlichen Verbrauch messen, wie z. B. Wasserzähler, muss nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Dies gilt jedoch nur dann, wenn alle Wohnungen in dem Haus mit einem Wasserzähler ausgerüstet sind.

Wurde in dem Mietvertrag nicht vereinbart, nach welchem Umlageschlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter bzw. Wohnungen zu verteilen sind, muss der Vermieter diese nach § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche umlegen. Demzufolge müssen auch die Kosten für Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, usw. nach der Wohnfläche aufgeteilt werden, auch wenn dies teilweise als ungerecht erscheint, wenn in einer Wohnung nur zwei Personen und in einer darüberliegenden, gleich großen Wohnung fünf Personen leben.

Eine Ausnahme gilt bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten. Hier zwingt § 2 der Heizkostenverordnung den Vermieter, die Heiz- und Warmwasserkosten nach dieser Verordnung umzulegen, also den Verbrauch zu erfassen. Üblicherweise werden dann 70 % der anfallenden Heiz- und Warmwasserkosten nach dem Verhältnis der erfaßten Anteile am Gesamtverbrauch, 30 % nach der Wohn- oder Nutzfläche verteilt. Lediglich bei einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, muss die Heizkostenverordnung nicht zwingend angewandt werden. Hierzu bedarf es jedoch einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag.

Die Abrechnung selbst muss folgende vier Mindestangaben enthalten:

- Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Umlageschlüssels,
- Berechnung des Anteils des Mieters und
- Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Über die Mindestangaben hinaus ist zum anderen weitere Voraussetzung, dass die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar ist. Sie hat dem durchschnittlichem Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen.

Der Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten beträgt grundsätzlich ein Jahr, wobei es sich um das Kalenderjahr handeln kann, aber auch eine Abrechnung z. B. vom 01.06. eines Jahres bis zum 31.05. des Folgejahres als Abrechnungszeitraum gewählt werden kann. Diese Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Entspricht der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr, ist der Zugang der Abrechnung am Nachmittag des 31. Dezembers des Jahres allerdings verspätet. Die Abrechnung sollte spätestens bis Mitte Dezember des Jahres dem Mieter zugehen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachzahlung durch den Vermieter ausgeschlossen. Der Mieter wiederum hat dann zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen gegen die Abrechnung vorzubringen.

Haben Sie als Vermieter Zweifel, ob Ihre Abrechnung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, sollten Sie sich entweder über entsprechende Literatur oder Beratung bei einem Verein, der Vermieter vertritt, informieren. Andernfalls laufen Sie Gefahr, Ihr Recht auf Nachzahlungen zu verlieren, wobei es teilweise um doch sehr hohe Beträge geht, sofern die Vorauszahlungen nicht entsprechend vorher angepaßt wurden.

Klaus Martin
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht